重磅！银监会紧急要求银行自查房地产融资：银行理财比照自营贷款、禁止信托通道

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解读部分： 金融监管研究员 创办人 孙海波；欢迎个人转发，谢绝其他媒体、公众号和网站转载

前言总体解读：

1、本文基本是按照银监会尚主席在10月底的第三季度工作会议讲话精神的具体落实，具体讲话全文可以参见笔者昨天的相关文章和解读《银监会最新监管精神：涉及房地产融资、地方政府承诺函、债券委外和杠杆、不良资产》；

其中最重要的精神是银行理财资金比照自营贷款进行严格监管，限制房地产企业变相通过上下游企业进行违规融资，限制变形通过个人经营贷或信用卡套现以及其他形式进行首付贷。对于各类资管产品变相绕道为房地产企业融资提供便利的结构，其中最后贷款多数仍然需要通过信托和银行，银监会堵上信托贷款的通道，以及银行理财和自营资金来源。虽然通篇没有对银行委托贷款做出明确表述，但笔者认为委托贷款应该会按照自营贷款的要求进行考核。

2、定义什么房地产领域？

即便从最基本的狭义“房地产贷款”分类来看，银监会将下面的融资类型都纳入进来。

房地产贷款分为开发贷和购房贷

 

房地产贷款]可以初分为房地产开发贷款和购房贷款。其中，房地产开发贷款是指填报机构发放给土地储备机构或房地产开发商用于地产及（或）房产开发、建设的贷款，土地储备包括收购、征用、储备、地产开发、出让等一系列过程，因此土地储备贷款不等同于地产开发贷款。购房贷款是指填报机构发放给个人或企业用于购买住房和商用房的贷款。

开发贷分为地产开发贷款和房产开发贷款

 

1.1地产开发贷款]是指填报机构发放的专门用于地产开发的贷款、且在地产开发完成后计划收回的贷款。值得关注的是财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）规定“自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款”，土储部门作为借款主体的地产开发贷款会逐步清零。

1.2房产开发贷款]是指填报机构发放的房屋建设贷款，包括在土地开发阶段发放的、计划在房屋建设阶段继续使用的贷款。言外之意贷款如果覆盖地产开发和房产开发全过程应统计为房产开发贷款。房产开发贷款中除去住房开发贷款和商业用房开发贷款以外的贷款统计为[1.2.3其他房产开发贷款]。

以下为银监会文件全文：

关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知

>>>> 一、检查目的

为贯彻党中央、国务院关于落实房地产调控工作的决策部署和相关指示精神，合理控制业务增速，有效缓释行业集中度偏高的风险，并强化合规性管理，银监会通过对房价上涨过快的热点城市银行业金融机构进行专项检查，发现宏观调控政策落实不力、审慎规制要求执行不到位等违法违规行为，采取相关监管措施。

>>>> 二、总体工作安排

（一）检查范围

一是机构范围。16个房地产价格上涨过快热点城市（北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都）的银行业金融机构。

金融监管研究院 孙海波：点名16个城市，重点调控和检查对象。实际从央行和住建部的房地产新政来看，远不止这16个城市。比如惠州、南宁、珠海、东莞、佛山、南昌、芜湖不在此次检查范围。

二是业务范围。被查机构截至2016年9月末与房地产有关业务情况，可根据实际情况适当追溯或延伸。

检查业务量由各银监局根据被查机构业务经营情况及风险特点，结合“两个加强、两个遏制”回头看监管检查合理确定，务求实效。

金融监管研究院 孙海波：关于两加强两遏制的检查内容看参考笔者此前的解读文章《逐条详解银监会重点盘查的六大业务领域60多项要点》

（二）实施方式

相关银监局可将本次房地产专项检查与目前正在开展的“两个加强、两个遏制” 回头看监管检查统筹实施，也可结合日常监管掌握的情况单独立项实施。

（三）报告时限与要求

各银监局应于2016年12月5日前将专项检查报告报送银监会。报告应包括以下内容：一是检查开展的基本情况与总体评价；二是检查发现的主要问题；三是已采取和拟采取的审慎监管措施、行政处罚及问责措施；四是相关政策建议，报告应同时附相关表格及至少1个典型案例。

>>>> 三、检查要点

（一）房地产贷款业务规制要求和调控政策的执行情况

一是个人住房贷款方面。是否按照“因城施策”的原则，严格落实差别化住房政策；是否严格执行最低首付比例要求；是否认真履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查；是否认真执行限贷政策要求。

二是房地产开发贷款方面。是否严格审查房地产开发企业各项资质；房地产项目是否符合最低资本金比例要求；是否对资本金来源真实性认真审查；是否存在银行资金违规用于购地的问题。

金融监管研究院 孙海波：房地产开发项目资本金比例：保障性住房和普通商品住房项目20%，其他项目25%。符合“四证齐全”和“二级开发资质”的要求。其中30%的资本金比例虽然从国务院文件设置了25%，但从微观层面来看，各家银行的比例其实普遍在20%-35%左右。

尤其对资本金来源真实性审查存在两个不同视角：

对于发放传统房地产开发贷款的银行而言，要审核项目资本金真实来源并不容易，因为是否存在其他资管或其他上下游企业变相融资挪用对贷款发放银行而言识别手段有限。

对于银行理财资金或者信托等资管计划管理人而言，严谨变相提供夹层融资为房地产企业拿地提供融资，这个合规控制相对容易。这里的“房地产开发贷款”定义，笔者理解包括银行理财资金。也就是从整个银监会目前的监管思路来看，一定是银行理财和表内信贷统一协调监管，不可能再留套利空间。

（二）与房地产中介和房地产企业开展业务的管控情况

一是对发现存在为购房者提供首付款支持，协助伪造收入证明等违规行为的房地产中介，银行业金融机构是否先中止合作，并认真纠正整改。

金融监管研究院 孙海波：上海银监局其实在2016年上半年对此类违规行为做过处罚，详细处罚决定书和案例参见笔者此前文章《上海银监局要求银行暂停与6家中介合作，暂停7家银行网点个人房贷》；违规事项主要是在贷款发放后，将个人住房按揭贷款资金直接划入非房屋交易双方的第三方，该第三方又将资金划至房地产经纪有限公司。

并要求加强对首付款的资金性质审核，对非借款人本人或直系亲属代垫首付款的购房交易，应要求借款人对首付款自有性和充足性做出承诺，一旦发现借款人通过P2P、房产中介机构等渠道违规获取首付款资金的，应拒绝其贷款申请并列入黑名单。

二是对发现存在提供“假按揭”、“零首付”等违法违规行为的房地产开发企业，是否及时采取相关措施，如停止拨付后续授信与增加新的授信并纠正整改。

（三）涉及房地产业务相关贷款的管理情况

是否加强个人消费贷款、个人经营性贷款，信用卡透支、房地产开发上下游企业贷款等业务的合规性和资金流向管理；是否存在违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域的问题。

金融监管研究院 孙海波：讲贷款业务管理，实质上是对资金流向提出更高要求，尤其是房地产开发商下游企业贷款资金流向管理，意味着对房地产供应商的融资也会面临严格的合规审查，因为这类企业对房地产项目的应收款做融资比如保理，也会涉及到对房地产企业或项目的风险敞口；而对房地产企业下游的融资（最典型的就是个人按揭贷款）合规性更加脆弱，比如此前比较流行的住房尾款融资，虽然绑定了个人信用，但最终资金流向是房地产企业，房地产企业拿到这笔销售尾款资金流向很自然也无法控制，不符合当前政策调控方向。

（四）理财资金投资管理情况

是否严格执行银行理财资金投资非标资产的比例限制；是否比照自营贷款管理的要求，强化对银行理财资金投向房地产领域的监督管理，是否存在理财资金违规进入房地产领域的问题。

金融监管研究院 孙海波：首次明确提及银行理财比照自营贷款要求，强化理财资金流向管理。

银行理财参考银行自营贷款投资来进行监管，关于银行理财资金投向大致的监管框架如下：

1、《关于印发王华庆纪委书记在商业银行理财业务监管座谈会上讲话的通知》银监发[2011]76号：明确提及：理财资金不得流向于政府融资平台、“两高一剩”企业、“铁公基”和商业房地产开发项目等限制性行业和领域。后来铁公基投向已经放开，但对两高一剩、地方政府融资平台、和商业房地产开发项目的限制并没有放松。

但注意，这里的限制并没有触及住宅地产开发项目，也就是此前银行理财其实可以投资住宅地产开发项目。但此次地产新政之后会有很大变化。 

2、后续在“两加强两遏制”的相关理财监管自查和检查中，只是简单表述为银行理财资金不得投资于国家“限控”行业。这是一个动态调整的表述。

3、参考银行信贷资金，银行理财资金不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款

4、房地产开发项目资本金比例：保障性住房和普通商品住房项目20%，其他项目25%。显然笔者理解银行理财或自营信贷资金如果用于房地产开发企业的项目资本金融资属于违规。

5、银行理财资金用于向土地储备中心融资；今年2月份财政部 国土资源部 中国人民银行 银监会 联合发布的《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）明确规定：各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款；从上图可以看出土地储备贷款属于房地产开发贷款一种。因此银行理财资金不能用于土地储备中心融资。

6、银行理财资金直接或间接参与首付贷，典型的违规行为

7、银行理财或其他资管资金参与房地产尾款应收款融资相对比较模糊，因为此类融资模式表明上绑定了个人住房贷款申请者的信用，但实际资金流向多数被房地产企业用于下一轮项目开发的资本金甚至土地保证金等，笔者认为在当前严厉的房地产新政实施口径下合规风险非常高。

8、不得对房地产企业发放流动资金贷款（表内信贷业务），那么按照理财和自营协调监管的逻辑，银行理财也不得向房地产企业发放流动资金贷款。

9、如果真正严格实施上述规则，仍然需要考虑穿透问题，因为银行理财或其他资管可以通过金融资产交易中心摘牌或委托贷款等间接形式实现流向房地产领域。

10、对于房地产领域相关的债券或ABS能否投资？这个问题笔者认为只要交易所或者银行间允许这样的产品发售，那么银行自营或理财就可以投资，不受上述相关政策约束。但在当前政策收紧的情况下，交易所ABS（尤其是房贷尾款ABS）和房地产企业公司债发行都会大幅度收紧。

（五）房地产信托业务合规经营情况

是否严格执行房地产相关信托业务监管规定；是否加强信托资金用拓和流向监控；是否通过多层嵌套等产品规避监管要求；信托公司是否发放用于支付土地出让价款的信托贷款，是否向房地产开发企业发放流动资金信托贷款；信托公司是否以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利；信托公司对个人信托贷款是否加强资金流向监控，防范资金被挪用于支付购房者首付款。

>>>>四、相关要求

（一）高度重视，统筹推进

本次专项检查意义重大，各银监局应高度重视，牢固树立大局意识和责任意识，深刻领会本次房地产市场宏观调控政策的意义和要求，严格实施一把手负责制，统筹推进“两个加强、两个遏制”回头看监管监察与本次专项监察。

（二）积极组织，务求实效

本次专项检查时间紧，任务重，各银监局应积极研究，抓紧组织推动，加快监察工作推进速度，对于检查发现的重大违规问题应一查到底，查深查透。

（三）严格查处，严肃问责

对检查中发现的违反法律，国家房地产宏观调控政策及相关监管规定的行为，各银监局应按照“三铁三见”的原则，严格实施行政处罚，并严肃问责相关责任人，各局除上报专项报告外，对本次专项检查的整改、处罚与问责情况，应纳入“两个加强、两个遏制”回头看监管检查情况一并统计。

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